tel 071 40 102 10 • info@qp-advies.nl

AFM geeft duidelijkheid

AFM geeft duidelijkheid over berekening vergoeding vervroegd aflossen hypotheek


AFM geeft duidelijkheid over berekening vergoeding vervroegd aflossen hypotheek
Indien u vanaf 14 juli 2016 een boeterente heeft betaald om uw rente op uw hypotheek aan te passen, kan het zijn dat u te hoge boeterente heeft betaald. U krijgt het eventueel teveel betaalde bedrag terug. U hoeft daarvoor geen actie te ondernemen. Mocht u een boeterente hebben betaald na 14 juli 2016 en mocht u voor december 2017 niets vernomen hebben van uw geldverstrekker, neem dan contact met ons op.

Indien u voor 14 juli 2016 een boeterente heeft betaald, heeft u vooralsnog geen recht op een teruggave van de eventueel teveel betaalde boeterente. Verschillende consumentenbelangen behartigers hebben aangekondigd een rechtszaak te starten om geldverstrekkers te bewegen de eventueel teveel betaalde boeterente terug te betalen.

Let er op dat boeterente fiscaal aftrekbaar kan zijn. Indien u uw boeterente als fiscale aftrekpost heeft opgegeven en u krijgt nu een deel van de betaalde boeterente terug, dan dient u rekening te houden met een verrekening van de belastingdienst. De terugontvangen boeterente zal fiscaal leiden tot een terugbetaling van (een reeds) ontvangen belastingteruggave of belastingverrekening. U moet dus rekening houden met een bedrag dat u eventueel dient terug te betalen aan de belastingdienst.

Toelichting
Vanwege de lage rentestand hebben veel huisbezitters besloten om hun hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker of een nieuw rentecontract af te sluiten bij de huidige geldverstrekker. In beide gevallen moet hiervoor meestal een vergoeding betaald worden (ook wel boeterente genoemd).

Met ingang van de inwerkingtreding van de Europese regelgeving (MCD) per 14 juli 2016 mag deze vergoeding niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de aanbieder heeft. Ook moeten de aanbieders duidelijk zijn over de berekening van deze vergoeding. Uit onderzoek van de AFM (Autoriteit Financiële Markten) blijkt dat aanbieders verschillende rekenmethoden hanteren. De AFM heeft een leidraad uitgebracht voor aanbieders met 4 uitgangspunten om aan te geven hoe kan worden voldaan aan de nieuwe regels.

Deze uitgangspunten zijn:
1. Vergoedingsvrije ruimte
De vergoeding wordt bepaald op basis van het totale bedrag wat de klant vervroegd wil aflossen, verminderd met het bedrag dat de klant vergoedingsvrij mag aflossen. Het is gebruikelijk dat een klant het recht heeft om een deel van de lening boetevrij af te lossen. Veelal is dit 10% van de oorspronkelijke hoofdsom. Bijvoorbeeld bij een hypotheek van € 300.000 en een boetevrij aflossingsdeel van € 30.000, wordt de vergoeding berekend over een aflossing van € 270.000;
2. Vergelijkingsrente
De basis voor de berekening is het verschil tussen de verwachte rentebetalingen (gebaseerd op contractrente) en de rentebetalingen die nog kan worden ontvangen (gebaseerd op de vergelijkingsrente). Voor het bepalen van de vergelijkingsrente moet de contractrente gebruikt worden van een vergelijkbare resterende rentevastperiode. Als de aanbieder geen vergelijkbare looptijd aanbiedt, kiest de aanbieder de hoogst nabij gelegen rente;
3. Impact Loan-To-Value
De verhouding van de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning wordt de Loan-To-Value genoemd. Een hogere LTV zorgt voor een hoger terugbetalingsrisico voor de aanbieder wat resulteert in een opslag in de rente. Bij het bepalen van de contracts- en vergelijkingsrente moet consistent met de LTV-opslag worden omgegaan. Als de contractrente bij het afsluiten is gebaseerd op een LTV van 100% en op het moment van vervroegd aflossen gedaald is naar 80%, mag de aanbieder geen berekening maken gebaseerd op een contractrente met een LTV opslag van 100% en een vergelijkingsrente met een LTV opslag van 80%. Dit is mogelijk in het nadeel van de klant. Ook andere op- en afslagen moeten op dezelfde wijze verwerkt worden;
4. Contractueel aflossingsschema
Op basis van de hypotheekvorm (annuïteit of lineair) is er een contractueel aflossingsschema. Bij een (bank)spaarhypotheek zijn er spaarafspraken volgens een contractueel opbouwschema wat beschouwd wordt als een fictief aflossingsschema. De verwachte gemiste contractuele rentebetalingen moeten op basis van het contractuele aflossingsschema worden bepaald. Dit heeft als gevolg dat de looptijd van de hypotheek fictief wordt verkort. Indien de aanbieder zou uitgaan van een nieuw aflossingsschema zou dit zorgen voor een hogere vergoeding.

Omdat deze nieuwe regels per 14 juli 2016 gelden, verwacht de AFM dat aanbieders de vergoedingen die sindsdien zijn betaald opnieuw zullen berekenen.  Als blijkt dat de klant een te hoge vergoeding heeft betaald, moet het verschil worden terugbetaald. De uitgangspunten zijn niet van toepassing op vergoedingen die zijn betaald voor 14 juli 2016. Tevens is de leidraad is niet van toepassing op rentemiddeling.

Onderstaand hebben we de reacties van enkele grote aanbieders weergegeven:

ING :
Heeft besloten de interpretatie van de AFM voor het berekenen van de kosten bij vervroegd aflossen te volgen. Dit betekent dat wij onze berekeningswijze gaan aanpassen. Het streven is dat we vanaf medio juni 2017 de nieuwe berekeningswijze aan klanten kunnen aanbieden. Dat betekent ook dat wij een herberekening gaan doen voor klanten die op of na 14 juli 2016 kosten voor vervroegd aflossen hebben betaald. De betreffende klanten ontvangen deze week een brief hierover.

WestlandUtrecht Bank:
Heeft besloten de richtlijnen van de AFM voor het berekenen van de vergoeding bij vervroegd aflossen te volgen. Dit betekent dat wij onze berekeningswijze gaan aanpassen. Het streven is dat we vanaf 1 juni 2017 de nieuwe berekeningswijze aan klanten kunnen aanbieden. Dat betekent ook dat wij een herberekening gaan doen voor klanten die op of na 14 juli 2016 een vergoeding voor vervroegd aflossen hebben betaald. De betreffende klanten ontvangen in de komende periode een brief hierover.

AbnAmro:
Wij voldeden op hoofdlijnen al aan de leidraad van de AFM, maar op enkele punten hebben wij onze rekenmethodiek aangescherpt. ABN AMRO kiest ervoor om - met terugwerkende kracht - vanaf 14 juli 2016 de uitgangspunten uit de leidraad waar nodig te hanteren voor het berekenen van de vergoeding voor het vervroegd aflossen op de hypotheek. Voor particuliere klanten die tussen 14 juli 2016 en 20 maart 2017 een vergoeding hebben betaald omdat zij vervroegd hebben afgelost of het rentecontract hebben afgekocht, beoordelen wij de vergoeding opnieuw op basis van de leidraad.
Blijkt uit deze beoordeling dat de bank een hogere vergoeding in rekening heeft gebracht? Dan maken we een nieuwe berekening en betalen we het verschil aan de klant terug inclusief wettelijke rente.
Blijkt uit deze beoordeling dat de bank een juiste of lagere vergoeding in rekening heeft gebracht? Dan respecteren we dit en blijven de al betaalde vergoedingen hetzelfde.
Ook ontvangen alle (particuliere) klanten die in de periode 14 juli 2016 tot 20 maart 2017 een vergoeding hebben betaald voor vervroegd aflossen of het rentecontract hebben afgekocht, een brief. Klanten hoeven zelf niets te doen.


Obvion:
Wij herrekenen de vergoedingen die wij óp of ná 14 juli 2016 hebben ontvangen aan de hand van de nieuwe methode. Blijkt dat klanten teveel hebben betaald? Dan compenseren wij alle klanten die teveel hebben betaald. Klanten met recht op compensatie ontvangen deze compensatie in 2017.

Rabobank:
Alle vergoedingen die na 14 juli 2016 zijn betaald, worden opnieuw berekend. Komt er een lagere vergoeding uit, dan betalen wij u het verschil terug. U hoeft daarvoor geen actie te ondernemen.

SNS:
Het verschil tussen onze huidige methode en de 4 uitgangspunten uit de AFM-leidraad zal in de meeste gevallen beperkt zijn. We willen graag zo snel mogelijk met de herberekening beginnen en verwachten dat binnen enkele weken te starten. Klanten hoeven hiervoor zelf niets te doen. Op het moment dat we zien dat de vergoeding volgens de nieuwe berekening lager is, dan betalen we hen het verschil terug.'

ASR:
Werkte al conform de nieuwe leidraad. Alleen voor spaarhypotheken volgt een kleine aanpassing op de methode. We informeren klanten die het betreft voor 1 juni 2017.


achtergrond