tel 071 40 102 10 • info@qp-advies.nl

Mei 2015

Nationale Hypotheek Garantie en maximaal te lenen per 1 juli 2015
Restschuld financieren, in praktijk erg lastig en soms niet mogelijk!
Hoe oud word jij?
Lijfrente kapitaal van zelfstandigen en werknemers beschermd bij bijstandsuitkering
Handige websites
BeŽindiging samenleving en een eigen woning
Renteverwachting hypotheken
Spaarrente


Nationale Hypotheek Garantie en maximaal te lenen per 1 juli 2015
In onze vorige nieuwsbrief hebben wij de wijziging per 1 juli 2015 van de normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) met betrekking tot de maximale koopgrens uitgewerkt. De maximale aankoopprijs, om in aanmerking te komen voor NHG wordt verlaagd van € 250.000 naar € 231.132. Naast deze wijziging zijn er nog een aantal wijzigen in de normen van NHG die per 1 juli 2015 doorgevoerd worden. Eén daarvan heeft betrekking op het bedrag dat u maximaal op basis van uw  (gezamenlijk) inkomen kunt lenen.

Het bedrag dat u kunt lenen is onder andere afhankelijk van uw inkomen en de toetsrente .  Op basis van uw inkomen en het rentepercentage wordt gekeken welk percentage van uw inkomen u aan woonlasten mag besteden, het financieringslastpercentage.

Tot 1 juli 2015 wordt bij het vaststellen van de toetsrente uitgegaan van een 5-tal kolommen, variërend van lager of gelijk aan 3,50% tot meer dan 5,00%. Vanaf 1 juli 2015 worden het aantal kolommen uitgebreid naar 12 kolommen variërend van lager dan 2,50% tot meer dan 7,50%.
Door de huidige lage rentestand komt het vaak voor dat de toetsrente lager uitkomt dan 3,50%. Het rentepercentage voor 10 jaar vast op basis van NHG bedraagt nu ongeveer 2,30%.

Voorbeeld:
Bruto jaarinkomen van € 34.000 en een rente van 2,30 voor 10 jaar vast.
In de oude situatie was het mogelijk om € 173.033 te financieren op basis van het inkomen. Op basis van de nieuwe normen kan nog € 154.625 gefinancierd worden. Een verschil van € 18.408

Zoals in onze vorige nieuwsbrief vermeld is de datum van de offerte bepalend. Om in aanmerking te komen voor de huidige regels heeft u een offerte nodig met een datum vóór 1 juli 2015.

Het bedrag dat u vanaf 1 juli 2015 kunt financieren kan, afhankelijk van uw (financiële) situatie een stuk lager uitkomen. Indien u op zoek bent naar een woning is het raadzaam hiermee rekening te houden. Indien u wilt weten wat de gevolgen zijn voor uw persoonlijke situatie kunt u contact opnemen met één van de adviseurs van QP advies.


Restschuld financieren, in praktijk erg lastig en soms niet mogelijk!
Al enige tijd bieden geldverstrekkers de mogelijkheid om de restschuld ontstaan bij de verkoop van de huidige woning mee te financieren in de hypotheek op de nieuwe woning. De rente over de restschuld was al voor een periode van 10 jaar aftrekbaar, deze periode is nu verlengd naar 15 jaar.

Dit klinkt allemaal hoopgevend voor huiseigenaren waarvan de woning “onder water” staat, maar hoe werkt het nu in de praktijk?

De praktijk is lastig. Allereerst bent u gebonden aan uw huidige geldverstrekker. Er is tot nu toe één geldverstrekker die de restschuld “van een andere geldverstrekker” wil meenemen in de “nieuwe” hypotheek. Daarnaast is er een grootbank waarbij restschulden van niet meer op de Nederlands markt actieve geldverstrekkers ter beoordeling voorgelegd kunnen worden. Kortom: hypotheken met een restschuld van een bestaande klant kunnen voorgelegd worden. Overstappen naar een andere geldverstrekker, indien er sprake is  van een restschuld, is een probleem.

Veel woningeigenaren  die de afgelopen 5 tot 7 jaar een woning gekocht hebben en nu overwegen te verhuizen hebben een restschuld. Het is begrijpelijk dat het financieren van een restschuld aan regels moet voldoen. De lasten moeten immers betaald kunnen worden. Het verschil in regelgeving tussen geldverstrekkers is  echter aanzienlijk en kan een flink verschil in maandlasten opleveren.

Stel dat eigenaren hun appartement kunnen verkopen voor € 230.000. De huidige hypotheek bedraagt € 250.000, waardoor een restschuld van € 20.000 resteert. De huidige hypotheek is verstrekt op basis van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De huidige geldverstrekker heeft als beleid dat de normen van NHG gevolgd worden, maar dat de restschuld binnen de maximale kostengrens van Nationale Hypotheek Garantie meegefinancierd kan worden. Deze maximale kostengrens is nu nog € 250.000 ( wordt per 01-07-2015 verlaagd naar ca. € 231.000). NHG houdt een vast kostenpercentage aan van 6% bijkomende kosten. Voor deze klanten betekent dit dat de restschuld bij de huidige geldverstrekker wel meegefinancierd kan worden, maar dat de koopprijs van de nieuwe woning maximaal € 231.000 mag bedragen. Met de restschuld van € 20.000 valt de nieuwe hypotheek binnen de regelgeving.

Het is echter de vraag of doorstromers in deze situatie een woning kunnen vinden met een koopprijs van € 231.000 zodat zij binnen de regelgeving van de NHG een restschuldfinanciering kunnen krijgen.
Indien dit niet lukt, dan vervalt bij veel geldverstrekkers de mogelijkheid van NHG en moet er zonder NHG gefinancierd worden. Zonder NHG ligt de rente ongeveer 0,7% hoger en kan er ongeveer € 20.000 minder gefinancierd worden (afhankelijk van het inkomen). Daarnaast zijn de maandlasten gedurende de looptijd van de hypotheek hoger door de hogere rente. Op een looptijd van 30 jaar kost dit netto ca. € 21.000 extra.

NHG biedt de mogelijkheid om het gedeelte van de restschuld dat boven de maximale grens van NHG uitkomt zonder NHG te financieren. Er zijn echter bijna geen geldverstrekkers die dit doen. De reden hiervan is dat de interne regelgeving en de systemen bij betreffende geldverstrekkers hierop niet aangepast zijn. Een oplossing is het financieren van de restschuld buiten de hypotheek om, bijvoorbeeld bij familie of in een persoonlijke lening.

De verlenging van de fiscale termijn van hypotheekrenteaftrek bij restschuld  van 10 naar 15 jaar (voor restschulden ontstaan tussen 29-10-2012 en 31-12-2017) beoogd een lagere last, waardoor het financieren van een restschuld gemakkelijk zou moeten worden. De (afwijkende) regelgeving van geldverstrekkers is vaak een veel groter probleem dan de extra maandlast die van toepassing is door het financieren van de restschuld. Overigens moet bij de meeste geldverstrekkers de restschuld in 10 jaar tenminste op basis van een annuïteitenhypotheek afgelost worden. Bij een enkele maatschappij is het op dit moment aflossing in 15 jaar mogelijk. In de praktijk haalt de verlenging van de rentaftrek voor de financiering bij geldverstrekkers dus niets uit!

Conclusie
  • Geldverstrekkers hebben verschillende regelgeving omtrent de financiering van uw restschuld. Wanneer uw geldverstrekker van de huidige woning geen ruime verstrekkingsnormen heeft met betrekking tot de restschuld dient u te kijken naar alternatieve mogelijkheden;
  • Sinds 1 januari 2013 moet  verplicht afgelost moet worden op de hypotheek, waardoor de kans op een restschuld kleiner wordt. Bovendien lijken de huizenprijzen te stabiliseren en zelfs te stijgen in enkele regio’s  Toch is het bij de keuze voor een geldverstrekker raadzaam te kijken hoe omgegaan wordt met restschuld financieringen. Dit voorkomt achteraf vervelende verrassingen;
  • We hopen op verdere ontwikkelingen in de mogelijkheden van financiering van restschulden bij geldverstrekkers, waardoor in ieder geval de regelgeving van NHG met betrekking tot restschulden gevolgd kan worden;
  • Het is raadzaam om te kijken naar alternatieve mogelijkheden voor het financieren van een restschuld, bijvoorbeeld:
  1. Spaargeld
  2. Schenking
  3. Persoonlijke lening, hiervan is de rente fiscaal aftrekbaar
  4. Onderhandse lening bijvoorbeeld bij ouders ( uit vermogen). De rente is fiscaal aftrekbaar
  5. Onderhandse lening bijvoorbeeld bij ouders, waarbij ouders de eigen hypotheek verhogen en doorlenen aan kind(eren). Voor kinderen is de rente fiscaal aftrekbaar


Hoe oud word jij?
In een vakblad las ik een artikel over een consumentencampagne ‘hoe oud word jij’.  Deze campagne heeft als doel consumenten na te laten denken over hun leeftijdsverwachting en vooral over hun inkomens- en vermogenssituatie tijdens hun leven.
Nu is het misschien maar goed dat wij niet weten hoe oud we worden. Echter, even zoeken op internet geeft een scala aan sites en programma’s waarmee de levensverwachting uitgerekend kan worden. Naar verwachting zult u langer leven!

Ook de overheid houdt rekening met de langere levensverwachting en past hier wet-en regelgeving op aan. Hieronder wat voorbeelden van recente voorstellen tot aanpassing
In april heeft de tweede kamer een voorstel tot versnelde verhoging van de AOW leeftijd aangenomen. Door dit voorstel komt de AOW-leeftijd uit op 66 jaar in 2018 en 67 jaar in 2021. (in de huidige situatie is dit nog 66 jaar in 2019 en 67 jaar in 2023). Naast de versnelde verhoging van de AOW leeftijd wordt ook de overbruggingsregeling voor de AOW uitgebreid.
Daarna wordt de AOW leeftijd afhankelijk van de leeftijdsontwikkeling. Op www.svb.nl/aowleeftijd kunt u na het invullen van uw geboortedatum zien wat uw AOW leeftijd wordt en wat volgens het CBS de schatting is op basis van uw levensverwachting.

Uitgangspunt is dat u op basis van de stijgende levensverwachting later AOW (en pensioen) zult ontvangen en dus langer moet doorwerken. In maart dit jaar heeft de tweede kamer ingestemd met het wetsvoorstel ‘Werken na de AOW gerechtigde leeftijd’. Hierbij kunnen werkgevers meer tijdelijke contracten aan AOW gerechtigden geven en hoeft er minder lang loon doorbetaald te worden bij ziekte. Er zal sprake zijn van een evaluatie na 2 jaar of dit voorstel zorgt voor verdringing op de arbeidsmarkt. Het is in ieder geval duidelijk dat de overheid in wet- en regelgeving de mogelijkheid schept om langer door te werken.

Een belangrijke vraag is echter of u dat ook wilt en kunt. Het ‘kunnen’ doorwerken heeft betrekking op onder andere fysieke eisen die het doorwerken van u vraagt. Indien u verwacht dat dit problemen geeft zult u hiermee rekening moeten houden met de planning van uw loopbaan.
Daarnaast is er nog het ‘willen’ doorwerken. Indien u niet wilt doorwerken tot AOW gerechtigde leeftijd zult u dit ook mogelijk moeten maken: Hoeveel geld heeft u jaarlijks nodig bij eerder stoppen met werken?  Wat zijn de mogelijkheden tot vervroegen van het pensioen en wat zijn de consequenties hiervan? Welke vermogensbestanddelen heeft u en hoe kunnen deze ingezet worden bij eerder stoppen met werken? Indien er dan na inventarisatie van de hiervoor genoemde punten  sprake is van een tekort, hoe kunt u dit tekort overbruggen?

De conclusie is dat u steeds meer zelf zult moeten regelen en zelf zult moeten plannen. Een financieel plan helpt u daarbij! Uiteraard kunnen de adviseurs van QP Advies u hierbij helpen.


Lijfrente kapitaal van zelfstandigen en werknemers beschermd bij bijstandsuitkering
Op 17 april jl. heeft de Tweede Kamer een wetsvoorstel naar de Raad van State gestuurd van staatssecretaris Klijnsma van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, om de lijfrenteopbouw van ZZP’ers te beschermen als zij een bijstandsuitkering zouden aanvragen. Onder voorwaarden wordt het opgebouwde pensioen niet meegenomen in de vermogenstoets voor de bepaling van de bijstandsuitkering.

Op dit moment verlangen gemeentes (als uitvoerders van de bijstandsaanvragen) dat uitkeringsgerechtigden  hun opgebouwde lijfrentekapitaal aanspreken zodat ze niet, of pas later, in aanmerking zouden komen voor een bijstandsuitkering.

Voorwaarden
Aan het buiten beschouwing laten van pensioenvoorzieningen bij het aanvragen van een bijstandsuitkering, zijn wel voorwaarden verbonden. Zo moet het gaan om een voorziening met de zogeheten omkeerregel, waarbij de inleg en aanspraken onbelast zijn en de uitkering wel wordt belast. In de praktijk zijn dit producten in de derde pijler, zoals lijfrenteverzekeringen, -rekeningen (ook lijfrentebankspaarrekeningen genoemd) en -beleggingsrechten.
De maximale vrijstelling is € 250.000,-. Is het opgebouwde kapitaal in het pensioenproduct  hoger, dan wordt het meerdere meegewogen in de vermogenstoets. Verder moet de zelfstandige in kwestie in de vijf jaar voor de aanvraag van de bijstandsuitkering elk jaar geld hebben ingelegd. Deze inleg mag maximaal € 6.000 per jaar zijn. Jaren waarin meer is ingelegd, mogen niet worden verrekend met jaren waarin minder is ingelegd. Als de maximale inleg van € 6.000 is overschreden, telt het meerdere mee in de vermogenstoets.

Om in aanmerking te komen voor bescherming van het pensioenvermogen moet aan alle genoemde voorwaarden zijn voldaan. Wel blijven gemeenten uiteindelijk verantwoordelijk te beoordelen of redelijkerwijs kan worden verlangd dat de opgebouwde pensioenvoorzieningen wel of niet te gelde worden gemaakt.

Ook voor werknemers
De nieuwe wet geldt niet alleen voor zzp'ers, maar ook voor werknemers die een derde pijlerpensioen opbouwen. Zij moeten dan uiteraard wel voldoen aan dezelfde voorwaarden.

Afkoop lijfrente bij arbeidsongeschiktheid
Vanaf 1 januari 2015 is er geen revisierente meer verschuldigd bij afkoop (of gedeeltelijke afkoop) van een lijfrente bij optreden van arbeidsongeschiktheid. De uitkeringen uit deze afkoop blijven conform het nieuwe wetsvoorstel ook buiten beschouwing bij de inkomenstoets bij aanvraag voor een bijstandsuitkering.

QP Advies is tevreden met de voorstellen, omdat hiermee de ongelijkheid met het ZZP-pensioen (zie nieuwsbrief Juli 2014) wordt opgeheven. Het geeft zowel zelfstandigen als werknemers financieel meer mogelijkheden in tijden dat het financieel moeilijk is. Het wetsvoorstel moet nog worden bekrachtigd door de Eerste Kamer, waardoor de definitieve wetgeving waarschijnlijk pas per 1 januari 2016 ingaat. De staatssecretaris heeft de gemeenten (als uitvoerders van de bijstandsuitkeringen) echter verzocht om al per direct te handelen naar de voorgenomen regelgeving.


Handige websites
Ongeveer een derde van de huwelijken eindigt in een echtscheiding.

Zowel voor de verlater (die het initiatief neemt) als de verlatene (die het overkomt) is er bij scheiding sprake van een rouwproces. Iedereen heeft tijd nodig om de scheiding te verwerken en iedereen doet dit op zijn eigen manier en in zijn eigen tempo.

Omdat internet een grote rol speelt bij het verzamelen van informatie, wil ik enkele sites met u delen.

www.villapinedo.nl
www.wijzeringeldzaken.nl
www.belastingdienst-scheiden.nl
www.cambriana.nl


BeŽindiging samenleving en een eigen woning
Samenwoners hebben in het verleden samen een woning gekocht. Ieder werd voor 50% eigenaar. Na enige tijd besluiten ze uit elkaar te gaan. Hebben beide partners een even hoge eigenwoningschuld? Aan de hand van een voorbeeld laten we zien hoe complex dit kan zijn:

Jan en Janny wonen samen zonder samenlevingsovereenkomst
De koopprijs van de woning bedroeg in het verleden € 230.000
Jan heeft destijds bij de aankoop van de woning € 20.000 spaargeld ingebracht en Janny heeft € 10.000 spaargeld ingebracht. De hypothecaire lening bedraagt € 200.000
De waarde van de woning op moment van uit elkaar gaan, bedraagt € 250.000 (overwaarde € 20.000)

Jan en Janny zijn samen de lening aangegaan en zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele lening.

Voor de vraag wie uiteindelijk welke schuld heeft, maken we een rekensom:
Jan heeft in het verleden 50% van de woning gekocht voor (50% van € 230.000) € 115.000.
Hij heeft aan spaargeld € 20.000 ingebracht. Zijn eigenwoningschuld bedraagt dus € 95.000.
Janny heeft in het verleden ook 50% van de woning gekocht voor € 115.000.
Zij heeft aan spaargeld € 10.000 ingebracht, zodat haar eigenwoningschuld € 105.000 bedraagt.

Jan neemt bij de beëindiging van de samenleving de woning volledig over en sluit een lening af van € 225.000. De bijkomende kosten zijn € 1000 voor de akte van verdeling (ieder betaalt 50%) en € 3.250 advies- en notariskosten).

De berekening van de maximale eigenwoningschuld van Jan is als volgt:

Verwerving aandeel partner                                            € 125.000
Verwervingskosten 50% (akte van verdeling)              €        500
                                                                                              € 125.500
Financieringskosten
€ 125.000/€ 225.000 * € 3.250                                       €     1.805
Bestaande eigenwoningschuld                                     €   95.000

Maximale eigenwoningschuld                                        € 222.305
Box 3 schuld                                                                       €     2.695

Janny realiseert een eigenwoningreserve.
€ 160.000 - € 140.000 = € 20.000

Het is dus niet eenvoudig delen van de schuld. Een mediator in combinatie met een Financieel Planner kan u helpen bij deze berekening bij een beëindiging van de samenleving.


Renteverwachting hypotheken
QP Advies informeert u graag over de ontwikkeling van de rente en de verwachtingen omtrent de richting van de rente. Hierbij wordt een verschil gemaakt tussen de korte/variabele rente en de lange rente.

Verwachtingen voor de korte/variabele rente
De Europese Centrale Bank (ECB) houdt gedurende langere tijd haar rentetarieven uitzonderlijk laag. De ECB moet ervoor zorgen dat de inflatie in de eurozone dichtbij, maar beneden 2% ligt. Volgens de meest recente cijfers was de inflatie echter 0,0% (april). Dit komt onder andere door de sterk gedaalde olieprijzen. Maar ook zonder beweeglijke prijscomponenten, zoals olie en voedsel, ligt de inflatie beneden het nagestreefde niveau. De ECB heeft dus alle reden om de rentetarieven laag te houden. Het nieuws dat de Europese Centrale Bank (ECB) in mei en juni haar opkoopprogramma van gemiddeld €60 miljard per maand zal opvoeren zorgde dinsdagochtend voor een daling van het effectief rendement op Europese staatsobligaties over een breed front. Het vooruitzicht van meer ECB-opkopen stuwt de koersen en zorgt voor dalende rendement.

Wat ons betreft is de kans daarom groot dat de korte hypotheekrente voorlopig gelijk blijft.

Verwachtingen voor de lange rente
De rente op Nederlandse overheidsobligaties is dit jaar door het beleid van de ECB stevig gedaald. Door het op grote schaal opkopen van overheidsobligaties wil de ECB de kredietverlening en de economie op gang helpen. Ze wil dit volhouden tot september 2016. De vraag naar obligaties door de ECB duwt de kapitaalmarktrente omlaag. Eind april en begin mei is deze rente echter fors opgelopen. Gunstige macrocijfers in de eurozone worden door de markten mogelijk gezien als een aanwijzing dat de ECB wel eens eerder haar verruimende beleid zou kunnen terugdraaien. Wij gaan daar niet van uit. De ECB zal duidelijk maken dat ze onverminderd verdergaat met haar opkoopprogramma, mede omdat de kerninflatie nog laag blijft. Daarom verwachten we dat de lange rente weer gaat dalen.

Wij houden daarom voor de heel nabije toekomst rekening met een stabiele lange hypotheekrente.

Disclaimer
Deze rentevisie is gebaseerd op een prognose afkomstig van de afdeling Balansmanagement van ABN AMRO Hypotheken Groep. De prognose is aangevuld en bewerkt door QP Advies. ABN AMRO Hypotheken Groep en QP Advies aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor onjuistheden in de gegevens of prognoses, noch voor de consequenties van het al dan niet handelen op basis van de gepresenteerde renteprognoses en/of gegevens.


Spaarrente
Bank Huidige rente Rente febr. 2015 Voorwaarden
Argenta Spaarrekening 1,4% 1,55% Geen
Argenta Jongerenrekening 1,55% 1,7% < 18 jaar
Delta Lloyd Internetrekening 1,0% 1,1% Saldo tot € 25.000
Delta Lloyd internetrekening 1,2% 1,3% Saldo vanaf € 25.000
Reaal Keuze sparen - 1,35% Wordt niet meer aangeboden
Zwitserleven Maandsparen 1,35% 1,6% Maandelijkse storting € 100-€1.000


achtergrond